最高行政法院101年度判字第175號判決
【案例事實】
被上訴人(苗栗縣政府)為開發新社區及因應竹科竹南基地○○○區○○ ○○○○○區段徵收座落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段78-1地號及頭份鎮○○段 1地號等852筆土地，並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私 有土地改良物，報奉內政部以核准辦理區段徵收，被上訴人據以公告區 段徵收補償，並通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利 人。上訴人於公告期間向被上訴人提出異議，主張其所有座落苗栗縣竹 南鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地（下稱系爭土地）公告現值 應予調高，案經被上訴人查處及復議結果，仍維持系爭土地之公告土地 現值。上訴人不服，循序提起行政訴訟，為原審判決駁回，而提起本件 上訴。
【裁判摘要】
按土地法施行法第40條規定：「地價調查估計及土地建築改良物估價
之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事
項之規則，由中央地政機關定之。」，內政部基於此項法規授權訂立「地
價調查估計規則」，即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。地
價調查估計規則第3條規定：「地價調查估計之辦理程序如下：一、蒐集、
製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價
區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修○○○○○區段○○○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、
計算宗地單位地價。」第7條規定：「買賣實例如有下列情形之一，致價格
明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例調查估價表：…
…二、期待因素影響之交易。……一○、人為哄抬之交易。」第18條第1項
規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表
實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用
管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動
、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍
圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
」第21條第1項第1款、第2款分別規定：「估計區段地價之方法如下：一、
有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之實例
土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣實例及收
益實例之區段，應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相
同，且依前款○○○○區段○○○○區段，作為基準地價區段，按影響地價區
域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表，修正估計目○○
○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者
，得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。……」。
本件原判決以：本件上訴人系爭土地鄰接大埔農地重劃區約6公尺
寬之5號農路，臨近竹南科學園區國家衛生研究院，分區使用及編定
類別為特定農業區農牧用地。被上訴人辦理98年度地價區段範圍檢討
劃分或修正時，將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第
26○○○○區段○○○○○○○區段範圍內，自96年9月至97年8月間調查蒐
集區內土地買賣交易實例，有效同一地價區段實例數計有：苗栗縣竹
南鎮○○段○○○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5
,789元，及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289
元共2筆，惟因各該土地地區係屬擴大○○○○區○○○○○區段徵收方式取
得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有人為哄抬情
事，經依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正、估計正常
單價並決定區段地價後，依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗
縣地價及標準地價評議委員會評定，區段地價為每平方公尺4,400元
，嗣經98年第2次地價及標準地價評議委員會復議，維持每平方公尺4
,400元，因將原處分及原決定予以維持，而駁回上訴人之訴，固非無
見。惟查地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人
士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主
管等人所組成，其對於地價（含市價）之評定係基於客觀專業知識，
法院自應尊其判決斷，惟倘其評定過程有未遵守相關之程序，或其判
斷、評定有顯然違法或不當之情形，自不在此限。
經查原判決固敘明與系爭土地同一地價區段之土地屬擴大○○○區○○○○○
區段徵收方式取得，並已醞釀多年，通常投資者會以較高價格購買，涉有
人為哄抬情事，故經被上訴人依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況
修正，惟究係如何以人為哄抬地價，而須依法為修正，則未見載明理由，
已有判決不備理由之嫌。再者土地徵收係依公告地價徵收，並非依市價為
徵收，土地買主應無以遠高於公告地價之價格為購買，而換取較低之公告
地價之理，地價評議委員會本應依地價調查估計規則第21條第1項第1款規
定，以上開有買賣實例估計正常單價之區段，再調整至估價基準日之實例
土地正常單價，求其中位○○○○區段○○區段地價。詎於尚無憑據即為推測
該區段土地有被哄抬之情形，而依地價調查估計規則第7條規定做情況修正
，其推測難謂全然合理。原判決就此未予調查，又逕以尊重專業判斷為理
由而為認定苗栗縣地價評議委員會之地價評議並無不當，尚嫌率斷。綜上
所述，本件地價評議委員會所為公告土地現值評定，其所依據估算修正之
情事，既尚待審酌，其據以估算出之公告土地現值即難期正確，此攸關上
訴人之權益，自宜再予審酌，本件被上訴人對此未見說明其理由，原審亦
未詳加調查，自有未洽。
【相關法規：白宗弘律師整理】
行政程序法
第6條
行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇。
土地法施行法
第40條
地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程
序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之。
地價調查估計規則
第3條
地價調查估計之辦理程序如下：
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之
因素。
三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。
五、估計區段地價。
六、計算宗地單位地價。
第7條
買賣實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修
正，記載於買賣實例調查估價表：
一、急買急賣。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、法院拍賣。
八、受迷信影響之交易。
九、包含公共設施用地之交易。
一○、人為哄抬之交易。
一一、其他特殊交易。
第18條第1項
劃分地價區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查
，以鄉 (鎮、市、區) 為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交
通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建
築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍圖上將地
價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
第21條第1項第1款
估計區段地價之方法如下：
一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段，以調整至估價基準日之
實例土地正常單價，求其中位數為各該區段之區段地價。