最高行政法院101年度判字第175號判決
【案例事實】
被上訴人(苗栗縣政府)為開發新社區及因應竹科竹南基地○○○區○○ ○○○○○區段徵收座落苗栗縣竹南鎮○○段○○○○段78-1地號及頭份鎮○○段 1地號等852筆土地,並一併徵收區段徵收範圍內公、私有土地上之私 有土地改良物,報奉內政部以核准辦理區段徵收,被上訴人據以公告區 段徵收補償,並通知各土地所有權人及土地改良物所有權人及他項權利 人。上訴人於公告期間向被上訴人提出異議,主張其所有座落苗栗縣竹 南鎮○○段○○○○段814及815地號等2筆土地(下稱系爭土地)公告現值 應予調高,案經被上訴人查處及復議結果,仍維持系爭土地之公告土地 現值。上訴人不服,循序提起行政訴訟,為原審判決駁回,而提起本件 上訴。
【裁判摘要】
按土地法施行法第40條規定:「地價調查估計及土地建築改良物估價
之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報告書格式及委託估價等事
項之規則,由中央地政機關定之。」,內政部基於此項法規授權訂立「地
價調查估計規則」,即為地政機關調查估計每宗土地現值之作業規範。地
價調查估計規則第3條規定:「地價調查估計之辦理程序如下:一、蒐集、
製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製地價
區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修○○○○○區段○○○○○○○○區段圖。五、估計區段地價。六、
計算宗地單位地價。」第7條規定:「買賣實例如有下列情形之一,致價格
明顯偏高或偏低者,應先作適當之修正,記載於買賣實例調查估價表:…
…二、期待因素影響之交易。……一○、人為哄抬之交易。」第18條第1項
規定:「劃分地價區段時,應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表
實地勘查,以鄉(鎮、市、區)為單位,斟酌地價之差異、當地土地使用
管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動
、房屋建築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍
圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
」第21條第1項第1款、第2款分別規定:「估計區段地價之方法如下:一、
有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日之實例
土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。二、無買賣實例及收
益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相
同,且依前款○○○○區段○○○○區段,作為基準地價區段,按影響地價區
域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表,修正估計目○○
○區段○區段地價。無法選取使用分區或編定用地相同之基準地價區段者
,得以鄰近使用性質類似或其○○○區段○區段地價修正之。……」。
本件原判決以:本件上訴人系爭土地鄰接大埔農地重劃區約6公尺
寬之5號農路,臨近竹南科學園區國家衛生研究院,分區使用及編定
類別為特定農業區農牧用地。被上訴人辦理98年度地價區段範圍檢討
劃分或修正時,將鄰接該農路兩旁之土地以適當深度範圍單獨劃分第
26○○○○區段○○○○○○○區段範圍內,自96年9月至97年8月間調查蒐
集區內土地買賣交易實例,有效同一地價區段實例數計有:苗栗縣竹
南鎮○○段○○○○○○段810地號96年11月28日移轉單價為每平方公尺5
,789元,及同段677之2地號97年5月15日移轉單價為每平方公尺6,289
元共2筆,惟因各該土地地區係屬擴大○○○○區○○○○○區段徵收方式取
得,並已醞釀多年,通常投資者會以較高價格購買,涉有人為哄抬情
事,經依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況修正、估計正常
單價並決定區段地價後,依平均地權條例第46條規定提送97年度苗栗
縣地價及標準地價評議委員會評定,區段地價為每平方公尺4,400元
,嗣經98年第2次地價及標準地價評議委員會復議,維持每平方公尺4
,400元,因將原處分及原決定予以維持,而駁回上訴人之訴,固非無
見。惟查地價評議委員會暨標準地價評議委員會係由包括地方公正人
士、對地價有專門知識之學者、專家及地政主管、工務或都市計畫主
管等人所組成,其對於地價(含市價)之評定係基於客觀專業知識,
法院自應尊其判決斷,惟倘其評定過程有未遵守相關之程序,或其判
斷、評定有顯然違法或不當之情形,自不在此限。
經查原判決固敘明與系爭土地同一地價區段之土地屬擴大○○○區○○○○○
區段徵收方式取得,並已醞釀多年,通常投資者會以較高價格購買,涉有
人為哄抬情事,故經被上訴人依地價調查估計規則第7條等相關規定做情況
修正,惟究係如何以人為哄抬地價,而須依法為修正,則未見載明理由,
已有判決不備理由之嫌。再者土地徵收係依公告地價徵收,並非依市價為
徵收,土地買主應無以遠高於公告地價之價格為購買,而換取較低之公告
地價之理,地價評議委員會本應依地價調查估計規則第21條第1項第1款規
定,以上開有買賣實例估計正常單價之區段,再調整至估價基準日之實例
土地正常單價,求其中位○○○○區段○○區段地價。詎於尚無憑據即為推測
該區段土地有被哄抬之情形,而依地價調查估計規則第7條規定做情況修正
,其推測難謂全然合理。原判決就此未予調查,又逕以尊重專業判斷為理
由而為認定苗栗縣地價評議委員會之地價評議並無不當,尚嫌率斷。綜上
所述,本件地價評議委員會所為公告土地現值評定,其所依據估算修正之
情事,既尚待審酌,其據以估算出之公告土地現值即難期正確,此攸關上
訴人之權益,自宜再予審酌,本件被上訴人對此未見說明其理由,原審亦
未詳加調查,自有未洽。
【相關法規:白宗弘律師整理】
行政程序法
第6條
行政行為,非有正當理由,不得為差別待遇。
土地法施行法
第40條
地價調查估計及土地建築改良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程
序、估價報告書格式及委託估價等事項之規則,由中央地政機關定之。
地價調查估計規則
第3條
地價調查估計之辦理程序如下:
一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。
二、調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之
因素。
三、估計實例土地正常單價。
四、劃分或修正地價區段,並繪製地價區段圖。
五、估計區段地價。
六、計算宗地單位地價。
第7條
買賣實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先作適當之修
正,記載於買賣實例調查估價表:
一、急買急賣。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、法院拍賣。
八、受迷信影響之交易。
九、包含公共設施用地之交易。
一○、人為哄抬之交易。
一一、其他特殊交易。
第18條第1項
劃分地價區段時,應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地勘查
,以鄉 (鎮、市、區) 為單位,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交
通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建
築現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍圖上將地
價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
第21條第1項第1款
估計區段地價之方法如下:
一、有買賣實例或收益實例估計正常單價之區段,以調整至估價基準日之
實例土地正常單價,求其中位數為各該區段之區段地價。