臺灣臺中地方法院99年度中簡字第363號民事判決
【案例事實】
原告主張：伊於民國97年8月21日向合作金庫商業銀行股份 有限公司（以下簡稱合作金庫銀行）標購「親家六期藝術羅 丹」公寓大廈中之臺中市○○區○○段2147建號、門牌號碼 臺中市南屯區○○○街3號7樓之3房屋（以下簡稱7樓之3房 屋），依該房屋所有權狀記載，該房屋及附屬建物之面積為 134.19平方公尺，共用部分即臺中市○○區○○段2091號建 物（以下簡稱2091號建物），依其權利範圍核算之面積為46 .75 平方公尺，故公共設施比例為26%。該7樓之3房屋與同 公寓大廈7樓之5房屋（以下簡稱7樓之5房屋），原本同為與 合作金庫銀行合併前之臺中市第一信用合作社所有，訴外人 丙○○於87年3月間向該信用合作社買受7樓之5房屋時，該 信用合作社告知丙○○：上開公寓大廈地下室1樓編號7及22 之平面車位為其所有，可供丙○○選購，丙○○向該信用合 作社購買編號7之停車位，故編號22之停車位（以下簡稱系 爭停車位）之使用權應歸7樓之3房屋所有人享有，原告既向 與臺中市第一信用合作社合併之合作金庫銀行購買7樓之3房 屋，自已合法繼受取得系爭停車位之使用權。惟系爭停車位 竟遭同公寓大廈5樓之7房屋（以下簡稱5樓之7房屋）所有人 即被告佔用，被告顯屬無權占有。被告雖先抗辯：其係於88 年間向上開公寓大廈之建商即訴外人親家建設股份有限公司 （以下簡稱親家建設公司）購買系爭停車位，惟其提出之買 賣契約，竟係其於84年間向該建設公司購買編號16機械車位 之契約，與其所辯上情顯屬不符；被告就此固以：其原係享 有編號16機械車位之使用權，惟其後給付親家建設公司50,0 00元，而改取得系爭停車位之使用權等語置辯，然經伊詢問 親家建設公司人員結果，平面停車位與機械停車位之價差不 只50,000元，故被告此部分抗辯亦非實在。被告嗣又改稱： 其係於85年間向親家建設公司承租系爭停車位等語，惟依管 理委員會保存之管理費收據顯示，上開公寓大廈5樓之7房屋 住戶係就編號16機械車位繳納管理費，並非繳交系爭停車位 之管理費；又7樓之3、7樓之5房屋及系爭停車位與編號7之 平面車位，係於86年9月5日經法院拍賣，由臺中市第一信用 合作社拍定取得，被告自無可能於85年間向親家建設公司承 租系爭停車位。再者，依內政部80年9月18日臺內營字第807 1337號函釋意旨，停車位空間必須以共用部分（即公共設施 ）之方式辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權 人共有（以大公方式登記），或合意由部分區分所有建物所 有權人共有（以小公方式登記），無車位之住戶不須持分， 亦即擁有車位者必須分攤較多公共面積持分，被告所有上開 公寓大廈5樓之7房屋之公共設施比例僅20%，小於原告所購 買7樓之3房屋之公共設施比例甚多，自不可能有平面停車位 ，故伊方為系爭停車位之合法使用權人。惟伊屢向被告請求 返還系爭車位，皆未獲置理，為此提起本件訴訟
【裁判摘要】
（一）觀諸原告提出之上開公寓大廈7樓之3房屋法拍基本資料，
於「車位及電梯」一項僅記載「電梯」2字，並未記載有
車位，則原告主張其因購買該7樓之3房屋，而繼受取得系
爭停車位之專用權，顯與該法拍基本資料內容不符，尚難
遽信。
（二）次查，原告所舉證人丙○○於本院99年5月17日言詞辯論
期日到庭時，雖結證稱：伊係上開公寓大廈7樓之5房屋之
住戶，當初是向臺中市第一信用合作社購買該房屋，該房
屋附有一平面停車位，該信用合作社貸款部經理告訴伊：
該公寓大廈7樓之3與7樓之5房屋原本是打通的，該2戶享
有系爭停車位及編號7號平面車位之使用權，伊看過房子
後，向該信用合作社表示：伊想要編號7號的停車位，因
為系爭停車位位在上開公寓大廈地下室1樓車道下的第一
個位置，轉彎不易，經該信用合作社同意後，伊與該信用
合作社承辦人員一起至親家建設公司辦理停車位使用權之
轉換，伊與該信用合作社就7樓之5房屋所訂買賣契約中，
已載明伊享有編號7號停車位之使用權等語。惟由該證人
上述證詞可知，其從未實際擁有系爭停車位之專有使用權
，至其證稱系爭停車位及編號7號車位之使用權，應歸屬
上開大樓7樓之3與7樓之5房屋所有權人云云，不過係轉述
出售7樓之5房屋予其之人所言，自不得單憑此項基於傳聞
之證言，即認該公寓大廈7樓之3房屋之所有權人，享有系
爭停車位之專有使用權。再者，原告聲請訊問之另名證人
甲○○於同一言詞辯論期日到庭結證稱：伊係上開公寓大
廈4樓之15之住戶，在去年擔任該公寓大廈之總幹事，系
爭停車位由5樓之7之住戶使用已經十多年了，該車位使用
人是向被告承租車位的；至於證人丙○○證稱：系爭停車
位及編號7號車位之使用權，原本歸屬於上開公寓大廈7樓
之3及7樓之5房屋所有人一事，伊並不清楚等語，亦無法
證明原告主張：系爭停車位之使用權應歸7樓之3房屋所有
權人等語，係屬真實。
（三）原告雖又主張：被告所有5樓之7房屋之公共設施比例僅20
%，小於原告所購買7樓之3房屋之公共設施比例甚多，自
不可能有平面停車位等語。惟按各區分所有權人間本即得
自行約定建築物共用部分之使用收益方式及範圍，倘某特
定專用部分由特定區分所有權人專用，業經各區分所有權
人合意或默示合意，該特定區分所有權人即得專用該特定
專用部分，自與其所持有之應有部分之多寡無涉。是以兩
造各自取得上開公寓大廈內之7樓之3及5樓之7房屋所有權
後，是否一併取得該公寓大廈共有部分之2091建號建物內
所設置停車位使用權，應依2091建號建物所屬共有人間之
分管契約為準，並非就2091建號建物之應有部分比例較多
之共有人，即當然取得其內設置停車位之專用權。故在原
告所提上述證據，不足以證明上開公寓大廈各區分所有權
人，已合意將系爭停車位交由7樓之3房屋所有權人專有使
用之情況下，僅憑原告持有該大樓共有部分之2091建號建
物應有部分比例高於被告一節，仍無從推論原告因買受7
樓之3房屋，而繼受取得系爭停車位之專用權。
（四）至於被告抗辯：其係於84年間向上開公寓大廈之建商即訴
外人親家建設公司購買編號16機械車位之使用權，嗣於88
年間再給付親家建設公司50,000元，改取得系爭停車位之
使用權等語，雖僅提出其於84年間向該建設公司購買編號
16機械車位之契約，而無其他足資佐證其曾另給付親家建
設公司50,000元，並就系爭停車位訂定買賣契約之證據。
惟由證人甲○○前述證言、被告所提租賃契約書，及上開
大樓管理委員會應被告申請而提供之系爭停車位88年1月
至91年2月之車位管理費收據，可知被告自89年間以來，
即將上開公寓大廈5樓之7房屋連同系爭停車位，先後出租
予訴外人一耀企業股份有限公司及邱聖傑，系爭停車位之
管理費亦均由該等承租人向管理委員會繳納，迄今已近10
年，衡情倘被告係無權占用系爭停車位，何以歷經多年均
無人出面就該停車位對被告主張使用權？是被告所辯其在
十餘年前已取得系爭停車位之使用權等語，並非全然無稽
。況按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真
實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚
有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院著有17年上字第
917號判例意旨可資參照。承前所述，原告既未能舉證證
明其因購買上開公寓大廈7樓之3房屋，而繼受取得系爭停
車位之專有使用權，則被告所辯上情即便無法舉證證明，
揆諸前揭判例意旨，仍無法認定原告之主張為真正。
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民事訴訟法
第277條
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定
，或依其情形顯失公平者，不在此限。