退海砂屋再賣 課奢侈稅

【工商時報2012.1.12/記者張國仁╱台北報導】

將海砂屋賣給他人,經發現後雙方打官司,法院判決賣方要原價買回,賣方隨後又將房屋出售。由於在兩年內交易不動產,符合奢侈稅規定,財政部說,仍必須繳交奢侈稅。

但此種狀況下,奢侈稅課稅期間如何計算引發爭議,財政部昨日發布函釋指出,賣方持有期間的計算,准將賣方原持有該海砂屋期間,與買回完成移轉產權登記後的持有期間合併計算。

賦稅署副署長蕭村村說,這如同「銷貨退回」的概念。官員表示,也就是該房屋在那次移轉期間(產權登記在原買方的期間),不計算在課徵奢侈稅的課稅期間。

此件由國稅局向賦稅署陳報的海砂屋(即氯離子含量逾國家檢測標準值)課稅爭議案,賦稅署發布的函釋,僅是「個案」認定,函釋內容不能視為「通案」辦理。

賦稅署官員表示,有關「物有瑕疵」的部分,財政部正通案考慮中,海砂屋案的函釋,並不適用其他諸如幅射屋、凶宅等瑕疵情況。因此,房屋買賣中發生瑕疵糾紛時,仍需作個案判斷。

根據特種貨物及勞務稅(即奢侈稅)條例第3條第3項規定,持有期間應依完成移轉登記之日起計算,至訂定銷售契約之日止的期間。

不過,民法第359條規定,買賣因物有瑕疵,賣方依民法第354條至第358條應負擔保責任者,買方得解除其契約,或請求減少價金。

官員說,因此,已出售房屋如有瑕疵,經雙方協議解除契約,由賣方買回,不動產所有權回復登記在原所有權人名下,如果再出售時,就必須依奢侈稅規定課稅。

【相關判決:臺灣臺北地方法院98年度重訴字第139號民事判決】

【相關法規:白宗弘律師整理】

特種貨物及勞務稅

第3條

本條例所稱在中華民國境內銷售房屋、土地、特種勞務,分別指:

一、房屋、土地:銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。

二、特種勞務:銷售在中華民國境內使用之特種勞務。

本條例所稱在中華民國境內產製,指產製廠商於中華民國境內辦理
特種貨物及勞務稅廠商登記且產製特種貨物。

前條第一項第一款所稱持有期間,指自本條例施行前或施行後完成移
轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。

民法

第354條

物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移
轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效
用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕
疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

第355條

買受人於契約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不
負擔保之責。

買受人因重大過失,而不知有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人如未
保證其無瑕疵時,不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限

第356條

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有
應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視
為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,
視為承認其所受領之物。

第357條

前條規定,於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者,不適用之。

第358條

買受人對於由他地送到之物,主張有瑕疵,不願受領者,如出賣人於
受領地無代理人,買受人有暫為保管之責。

前項情形,如買受人不即依相當方法證明其瑕疵之存在者,推定於受
領時為無瑕疵。

送到之物易於敗壞者,買受人經依相當方法之證明,得照市價變賣之
。如為出賣人之利益,有必要時,並有變賣之義務。

買受人依前項規定為變賣者,應即通知出賣人。如怠於通知,應負損
害賠償之責。

第359條

買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受
人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者
,買受人僅得請求減少價金。